先週まで載っていた土地が、ポータルサイトから消えている。問い合わせると「今は買付をお受けできません」と言われる。
このとき最初にやるのは、諦めることでも待つことでもありません。切り分けです。掲載が消える理由は4つあり、そのうち2つは待てば戻ってきます。残り2つは戻りません。
見分ける鍵は「ポータルサイトだけ消えたのか、レインズからも消えたのか」です。この2つは別の仕組みで動いているので、どちらが消えたかで意味が変わります。
2026年9月12日、検討していた土地が実際にこの状態になりました。その記録と、確認に使った手順を残します。
何が起きたか
条件に合う土地がありました。駅徒歩10分圏、200㎡超、7,000万円前後、旗竿地、古家あり。旗竿地のぶん、同じ駅圏の整形地より割安でした。
見学も済ませ、買付を出す直前まで来ていました。
その翌日、ポータルサイトから掲載が消えました。仲介会社に確認すると、レインズからも削除されているとのこと。理由は「売主側の事情」で、買付そのものを受け付けられない状態だと説明されました。
売れたわけではありません。誰かに先を越されたのでもありません。売る手続きが止まったのです。
掲載が消える理由は4つある
| # | 理由 | 戻るか | ポータル | レインズ |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 成約（他の人が買った） | 戻らない | 消える | 消える |
| 2 | 売主都合の売り止め | 戻ることがある | 消える | 消える |
| 3 | 広告・掲載料の都合 | 戻る | 消える | 残る |
| 4 | 媒介契約の終了・他社への切り替え | 別の会社から再掲載される | 消える | 一度消える |
1と2は、外から見た形がまったく同じです。どちらもポータルとレインズの両方から消えます。だから「消えた＝売れた」と早合点すると、戻ってくる土地を手放すことになります。
3は意外に多いパターンです。ポータルへの掲載は不動産会社が広告費を払って出しているので、掲載期間が切れただけ、ということが起こります。この場合レインズには残っているので、仲介会社に聞けばすぐ分かります。
ポータルとレインズは別の仕組み
切り分けの前提として、2つの違いを押さえておきます。
ポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）は広告です。不動産会社が費用を払って掲載しています。載る・載らないは会社の判断で、リアルタイムでもありません。掲載が消えるまでに数日から10日ほどかかることもあります。
レインズ（不動産流通機構）は、宅地建物取引業法にもとづいて国土交通大臣が指定した情報網です。宅建業者だけが見られます。こちらには登録の義務があります。
| 媒介契約の種類 | レインズ登録の義務 | 期限 |
|---|---|---|
| 専属専任媒介 | あり | 契約から5営業日以内 |
| 専任媒介 | あり | 契約から7営業日以内 |
| 一般媒介 | なし（任意） | — |
義務があるということは、勝手に消せないということです。専任・専属専任でレインズから消えているなら、媒介契約そのものが終わったか、売主の申し出で取り下げられた可能性が高い。つまり売主側で何かが動いたという信号になります。
ただし一般媒介なら最初から登録義務がないので、この判定は使えません。まず媒介契約の種類を聞くのが順序です。
買主はレインズを見られない。だから聞き方が要る
レインズを直接見られるのは宅建業者だけです。買主は見られません。売主なら自分の物件について登録証明書を受け取れますが、これも買う側には関係ありません。
つまり、仲介会社に聞く以外に方法がありません。聞くのはこの3つです。
- レインズからも消えていますか。ポータルだけですか
- 媒介契約の種類は何ですか（専任／専属専任／一般）
- 売り止めですか、成約ですか
3つ目は答えてもらえないこともあります。守秘の範囲があるためです。それでも1と2が分かれば、かなり絞り込めます。
「買付を出せない」と「買付を断られた」は違う
ここは混同しやすいところです。
買付を断られたのなら、こちらの条件が売主の希望に合わなかったということです。価格を上げる、条件を譲るといった打ち手があります。
買付を出せないのは、売主が売る意思表示をできる状態にないということです。こちらが何をしても動きません。打ち手がありません。
今回は後者でした。値段の問題でも、こちらの属性の問題でもない。交渉の余地がゼロという状況は、それはそれではっきりしています。
もうひとつ、見落としがちな側面があります。買付を受け付けていないということは、競合も入れないということです。再開したときに横から取られる心配は、少なくともその間はありません。
待つ側にできること
電話ではなく、人が直接会いに行く。今回は、建築会社の営業担当が仲介会社まで足を運んでくれました。電話では「売主に確認します」で終わっていた話が、対面では背景の説明まで返ってきています。自分で動けないときは、味方になってくれる人に動いてもらうのも手です。
再開したときの連絡順を頼んでおく。売り止めが解けた瞬間に動ける状態にしておきます。約束にはなりませんが、頼んでいない人よりは前に出ます。
期限を自分で決める。いつまで待つかを先に決めておかないと、他の土地を見る目が止まります。売り止めは、いつ解けるか誰にも分かりません。
土地が流れても、残るものと流れるもの
ここが、この経験でいちばん実務的に効いた部分です。
流れるもの
- その土地専用の間取りプラン。間口・方位・接道に合わせて作ってあるので、別の土地には入りません
残るもの
- 資金計画。借入額も返済年数も、土地が変わっても使えます
- 住宅ローンの事前審査。土地が決まる前に取っておけます
- 建築会社の選定。会社の比較は土地と独立して進みます
- 要望を仕様に落とした一覧。必要な面積・電気容量・設備は、土地が変わっても変わりません
つまり土地が流れて消えるのは、全体のうち1つだけです。ここを先に知っておくと、待つ時間の使い方が変わります。
実際、今回はプラン検討を土地探しと並行して進めていたので、土地が止まっても検討は止まりませんでした。この順序については土地とプラン、どちらを先に決めるべきかに詳しく書いています。
よくある質問
Q1. 掲載が消えたら、もう買えないと思ったほうがいいですか?
A. 決めつけないでください。ポータルだけ消えてレインズに残っている場合は、広告の都合であることが多く、物件はまだ売りに出ています。まず仲介会社に「レインズからも消えていますか」と聞いてください。
Q2. 売り止めはどのくらいで解けますか?
A. 決まりはありません。売主の事情によるので、数日で戻ることも、そのまま売却をやめることもあります。期限は誰にも約束できないと考えて、待つ期間を自分で区切るのが現実的です。
Q3. 売主が亡くなった場合、その土地はどうなりますか?
A. 相続人に引き継がれます。売却されること自体はありますが、いつ売りに出るかがこちらから読めなくなります。相続の具体的な手続きや税の扱いは専門家の領域なので、ここでは踏み込みません。
Q4. 売り止め中に、価格交渉を持ちかけることはできますか?
A. 売主が意思表示できない状態なら、交渉の相手がいません。仲介会社に「買う意思がある」と伝えて記録に残してもらうところまでが、できることの範囲です。
この記事の情報について
- レインズ（指定流通機構）の位置づけと、専任媒介・専属専任媒介の登録義務（5営業日／7営業日）は、宅地建物取引業法第34条の2および指定流通機構の公表資料によります。2026年9月13日確認
- 記載した経緯は、2026年9月12日に実際に起きたことです。売主の個別事情は、第三者の情報であるため書いていません
- 掲載が消える4つの理由の分類は、仲介会社からの説明と公開資料をもとに筆者が整理したものです。公的な区分ではありません
- 筆者は宅地建物取引士ではありません。媒介契約や相続の判断は、有資格者に確認してください
この記事は「土地さがし」の工程です。
- 関連:土地とプラン、どちらを先に決めるべきか — 待つ時間の使い方
- 関連:建築条件付き土地の条件外し交渉 — 土地に条件が付いている場合
- 関連:朝霞市の土地の相場と坪単価 — エリアの価格水準
- 次:注文住宅のつなぎ融資は実際いくらか — 土地が決まってからの資金の流れ
参考
- 媒介契約制度とは｜近畿レインズ — 媒介契約の種類とレインズ登録義務
- レインズとは？媒介契約との関係と登録義務｜宅建用語Web事典
